sk리츠 네이버 종토방의 글과 리츠 인기투표

 

 

종토방에 좋은 글을 봐 옮겨둔다.

 

 

결국 리츠의 핵심을 어디에 두느냐에 따라 투자자들의 선택이 갈린다고봄

 

 

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제목: 제이알글로벌이 좋은가 SK리츠가 좋은가?

 

 

그것이 문제로다..


(장문 주의)

아래 제이알글로벌을 SK리츠에 비교한 글이 있길래

공부도 하고 SK리츠 투자아이디어 점검도 할겸 반박 형식으로 서술해봄

좀만 공부했다면 '다 알고 있는건데?' 하실 수도 있으나, 건설적인 토론과 더불어 건전한 투자문화에 조금이라도 기여하고자 작성함.

결론적으로는 장단점이 있고 제이알글로벌은 안정성, SK리츠는 성장 기대감임



1. 임대수익율 Cap rate : 제이알, 4.85% // SK, 서린빌딩 3.9%, SK주유소 4.2%

→ 서린빌딩 비싸게 매입한게 맞음

현재 미국 오피스 캡 6%, 유럽, 아시아 5%대

테헤란로 오피스 수요가 강하다는 점에서 GBD A급 오피스였다면 납득 가능했겠으나 서린빌딩은 CBD에서도 최근 거래대비 상당히 높은 평단가에 사온게 사실임.

그나마 유럽과 아시아의 프라임 오피스도 Cap Rate는 4% 초반이라는 점, 서린빌딩이 CBD에서 가장 높고 연면적도 상위권, 최신식으로 리모델링을 마쳤다는게 저 캡을 설명할 수 있는 요소임.

그럼, 주유소는 비싼가?

2020년 기준 100% 주유소로 구성된 코람코에너지리츠를 살펴보면 NOI는 대략 230억이고 자산 규모가 1.1조로 Cap Rate 3%가 안됨. 물론, 코람코 주유소는 수도권 비중이 더 높긴 하지만, 중요한건 이런 주유소 자산을 볼때 Cap Rate를 중요하게 생각할 이유가 없음

주유소 자산은 현금흐름 창출이 나오는 토지를 샀다고 생각하면 되고, 앞으로 주유소를 어떻게 할 것인지가 더욱 중요함

매각을 하면 특별배당이 나오고, 새롭게 개발을 하면 NOI가 대폭 늘어날 가능성이 높아짐.

여기에 더해, 공시지가는 수도권, 지방을 가리지 않고 항상 올랐다는 점을 생각해 보아야함.

SK리츠 주유소 자산 7600억, 부채 4600억
→ LTV 60%임

자산가격 5% 오르면 순자산가치는 3000억에서 3350억으로 10%가 오름


밑에서 계속 설명하겠지만
투자자들은 SK리츠에서 특별배당, 성장을 기대하는 것이고, 제이알글로벌은 ONLY 안정적인 임대수입에 집중하는 리츠임


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2. 임차인 및 임대소득의 안정성
제이알 : 벨기에 정부가 14년 책임임차 // SK리츠 : 서린빌딩 SK관계사가 5년, SK주유소 SK에너지가 10년 책임임차

3. 임대료 인상 등
제이알 : 벨기에 건강물가지수 연동 // Sk : 서린빌딩 한국 CPI 연동, SK주유소 5년 고정 후 CPI 연동


<안정성> → 오피스만 보면 둘 다 공실 리스크는 상당히 낮음

브뤼셀의 임차인과는 2034년까지, 제이알은 새로 매입한 맨해튼 오피스는 건물 60%를 사용하고 있는 임차인과 2050년까지 계약했음.

이것만 보면 공실 리스크가 매우 낮다고 생각할 수 있는데

중요한 점은 이 맨하탄 자산은 '2028년 매각할 계획'이라는 것임.

반면 SK리츠는 SK계열사 CBD, 판교 업무지구 오피스에 우선매수협상권이 있음. SK리츠는 상장했을때 'SK그룹과 동반성장' 이라는 계획에 따라 SK가 SK리츠 50%를 보유하고 SK계열사는 성장 자금 확보를 위해 자산을 매각할 때 SK리츠가 요구하면 우선적으로 협상에 임해야함.

위 우선매수협상권에 포함된 자산 상당수는 CBD, 판교 업무지구에서 상당히 좋은 자산이고, 이런 자산을 매수하고자 할때는 경쟁자가 많이 붙기 마련임.

이 자산을 어떤 가격에 매입하느냐가 관건이지만, 좋은 자산은 매도자가 잘 매도하지 않으려 하기 때문에 이런 물건들을 낮은 경쟁 상황에서 매입할 기회가 쉽게 오지 않음.

SK계열사의 보유 자산을 매입하면 SK계열사와 임차 계약을 맺을 가능성도 높음.

반면 제이알은 새로운 오피스를 매입할 때 오피스 매물을 직접 찾아 나서야 하며, 신규 매입시 제이알과 관계가 없는 임차인들과 신규계약을 맺거나 이미 체결된 임대계약에 따라야함.


<임대료 인상>

→ 벨기에 건강물가지수가 임대료 인상에 메리트 있는 요인이 맞는지 모르겠음.

벨기에 건강물가지수는 CPI에 주류, 담배, 휘발유 가격변동을 제외한 지수로 벨기에 연금, 임대료 산정 등 널리 사용되는 CPI임. CPI와 별 차이가 없지만, 향후 석유, 주류, 담배가 10년간 어떨지 생각해 보면 건강물가지수는 그닥 메리트가 아님

수요대비 공급이 충분하지 않다면 석유 가격은 떨어지지 않을 것임. 앞으로 10년간 석유 수요가 급격히 줄지 않는다면, 석유 시추도 상당기간 적극적으로 이루어져야 하지만 정유사들은 현재 ESG를 적극적으로 실천하기 위해 신재생에너지에 투자를 집중하고 석유 시추는 적극적으로 하지 않는 모습임.

담배, 주류의 경우에는 세금 인하 압력은 없고, ESG에 따라 오를 가능성만 있음.

차라리 건물에 LEED 등 친환경 인증을 받으면 그린본드 발행이 가능해지고, 대출금리도 낮아짐.

SK리츠가 친환경 인증을 받겠다고 한 적은 없지만 SK그룹이 ESG에 관심이 많으니 추후 SK리츠가 친환경 인증을 받으려는 노력을 할지는 지켜봐야 함.

참고로, 오피스는 경기변동에 따른 공실 리스크가 높다는 점은 다들 알고 계실것임. 이런 점에서 제이알, SK는 각기 다른 이유로 여타 애매한 리츠보다 공실 리스크가 낮다고 할 수 있음.

다만, 오피스 수요가 강한 시기에는 신규 임차인을 들이면 임대료 상승폭이 더 큼. 이런 관점에서 본다면 십수년간 CPI 만큼 임대료를 상승시키면 오피스 수요 상승기에 그만큼 기회비용을 날린다고 생각하면 됨. 상황과 시기에 따라서 장기임차 계약이 무조건 좋다고 할 수 없음.

그리고 임차인과 장기 임차계약을 맺었다고 무조건 안정적이구나 하고 생각하면 안되고, 중도해지 불가 조항이 있는지 봐야함.


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4. 차입금이자율

제이알 1.05%(유로금리차입) // SK 2.3%(국내차입)
전통적으로 유로지역 금리가 국내보다 훨씬 낮습니다.

→ 반박불가. 유럽, 일본 금리는 굉장히 낮음. EU에는 그리스처럼 금리를 조금만 올리면 발작할 국가가 여럿 있기 때문에 경기가 반등한 몇몇 국가만 보고 금리를 급하게 올리지 못함.

다만 SK리츠는

부동산세, 보험료, 전기료, Capex를 임차인이 부담함. 때문에 주유소의 경우 비용이 거의 없음.

SK리츠는 SK계열사가 뒷배로 있기 때문에 롯데리츠처럼 회사채 발행을 고려할 수 있음.

SK리츠 자산규모가 1조가 넘는데, 리츠규모가 클수록 대형 자산을 매입하는데 있어 자금확보 및 신규 리츠 설립인가를 받는데 용이하다는 점이 SK리츠에게 유리하게 작용할 수 있음(신규 자산 매입을 위해선 자리츠를 설립하고 관계부처에서 인가를 받아야 함)


5. 배당수익율
제이알, 연간 380원 공모 5000원 // SK : 연간 270원 공모 5000원.

→ 주유소 매각에 따른 특별배당, 주유소 개발에 따른 임대료 인상에 따른 배당금 인상

→ 신규 우량 자산 편입에 따른 자산가치, 배당, 주가 상승을 기대할 수 있음

다만 신규 자산 매입은 SK리츠가 SK계열사로부터 어떤 자산을 어떻게 매입하냐에 달렸음

이미 서린빌딩 가치를 상당부분 올려받아 매입했고, 오피스의 LTV가 높기 때문에 서린빌딩 자산가치 상승을 통해 담보대출로 우량 자산을 매입할 가능성은 낮다고 봄.

당분간 DPS 상승 기대는 주유소 뿐임.




6. 결론

서린빌딩은 비싸게 편입한게 맞다고 생각함.

SK리츠가 코로나 이전에 상장했다면 신한알파리츠처럼 자산가치 상승을 통해 다시 담보대출 받고 신규 자산을 편입할 수 있었겠지만, 서린빌딩은 2018년 리모델링, 2020년 초 완공되었기 때문에 애초에 그럴일은 없었음. CBD에서도 신규 리모델링한 프라임 오피스이고, 코로나 이후로 부동산 가격이 전반적으로 모두 상승했다는 점은 감안해야함.

SK리츠의 오피스는 CBD, 판교 업무지구의 우량 오피스 우선협상권이 있고, 서린빌딩 및 게열사로부터 신규 매수할 오피스 자산에는 공실문제가 없다는 점이 좋다고 할 수 있음.

주유소의 경우 전기차 보급이 위기라고 토론방에 언플하는 분들이 있는데, 전기차 보급은 오히려 기회임.

되려 이분들 SK리츠 주가 떨구려고 일부러 그러나 싶음. 조금만 시간 들여서 SK리츠 IR만 봐도 이런 언플은 안통할텐데..

전기차는 증가하는데 전기차 충전소는 부족함. 최근 조성된 아파트 단지조차 법적으로 규정된 전력량만 충족시키는데 급급해 전기차 충전 수요 증가에 따른 전력 사용량을 전혀 고려하지 않고 설계하였음. 뿐만 아니라 개인 주유소를 전기차 충전소를 전환하는데 철거비 + 토지정화비만 2억이 지출됨.

주유소 개발은 이외에도 새롭게 개발 가능한 분야가 많아서 더 적을 수 있는데, 전기차만 설명하고 넘어가겠음.

그리고 SK에너지가 자금확보 목적으로 자체주유소 유동화한게 아니냐고 하시는데, 유동화에 속도 낸 것이 맞음. 그 이유가 모회사 SK이노베이션의 ESG경영에 따른 친환경 사업 확장, 정유/화학사업 비중 축소 목표 때문임.

SK이노베이션 연결매출이 34조인데, 그 100% 자회사인 SK에너지 매출이 11조임. 이미 SK이노베이션은 정유/화학 자회사인 루브리컨츠 지분을 절반 매도했고 다른 자회사들도 지분을 대거 매도할 계획이 있음. 즉, 이 자회사들은 SK이노베이션에서 나와 제 갈길 갈 수 있기 때문에 여러 이유로 자산 유동화를 하는 것임!

 

 

 

 

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*리츠 인기투표

 

 

아대리님 텔레그램 채널에서 리츠 인기투표(?)가 있었다.

 

 

 

740명이 투표했는데 대체로 리츠투자자들의 인기도를 체감할 수 있었다.

 

sk리츠가 28% esr 21% 신한이 19%정도..

 

 

 

 

 

저 3개의 리츠를 가격이 내릴 때 매수하면 될 것 같다는 생각이든다.

 

사실 개인적으로 sk리츠랑 esr정도가 괜찮아보이는데 나중에 esr켄달스퀘어도 한번 공부해봐야겠다.

 

평단가 6500원에만 맞춰도 10만주면 6500원인데.. 나같은 월급쟁이 노예한테는 어림도없고

 

만주에서 만오천주정도 모아보자..

 

왜냐하면 isa계좌가 약 1억이기때문에..