SK리츠 리포트 SK그룹과 동반 성장을 꿈꾸다

 

유진투자증권에서 SK리츠 커버 리포트가 나왔다.

 

생각보다 SK리츠에 대해 간결하고 잘 써져있다!

 

김열매 애널리스트와 양승윤 RA님에게 압도적 감사를!!

 

 

감사..! 압도적 감사..!

 

 

 

 

리포트를 소개하기에 앞서

 

 

 

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=008&aid=0004655436 

[단독]업비트, 강남 땅+빌딩 3000억 매입…"삼성동 현대차GBC 옆"

 

 

 

가상화폐 거래소 업비트가 부동산을 매입했다는 것이다.

 

그것도 '강남'에...

 

 

 

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=009&aid=0004870652 

코인으로 건물주 된 업비트 "산업은행 방 빼세요"

 

 

그리고 산은한테 "방 빼세요." 라고 한 것..

 

건물주가 세입자한테 그 정도 말할 수 있는거 아닌가? 라고 생각할 수 있지만

 

이건 좀 시사하는 바가 크지않을까싶다.

 

업비트라는 어찌보면 탈중앙화의 상징(?)이 국책은행인 산업은행에게 방을 빼라는 모습이 참

 

또하나 부동산의 상징인 이마트는 성수동 사옥을 팔고 쓱닷컴이나 이베이코리아같은 온라인에 투자하고

 

업비트나 크래프톤같은 온라인 회사들은 다시금 부동산을 사들이고있는 현 상황이

 

결국 온라인과 오프라인 둘다 공존할 수밖에 없지않나라는 생각이드는 요즘이다.

 

 

물론 온라인과 오프라인 둘다 강력한 경쟁력이 뒷받침 되어야한다는 점에는 동의하며

 

온라인에는 여러 경쟁요소들이 있겠지만 부동산에는 단 하나의 강력한 경쟁요소라고 한다면

 

 

바로 '입지'가 아닐까?

 

 

이들은 다 서울 금싸라기 같은 땅에 투자를 하고있다.

 

땅이 가지고있는 가치라는게 얼마나 큰지 과거의 나는 별로 중요치않게 생각했는데

 

사실 생각보다 그게 엄청 크다는 걸 느낀다.

 

이는 홍콩만봐도 알 수 있는데 뭐 거기까지 이야기하면 너무 딴 얘기가 많아지니 바로 리츠 보고서로 가보자

 

 

 

 

주주구성은 sk가 50%지분을 가지고있는 앵커리츠고 코람코자산운용 6.2% 새마을금고중앙회가 6.1%다.

 

 

 

 

 

 

 

 

스폰서리츠이며 sk그룹이 가지고있는 여러 자산들을 편입할 예정이라고한다.

(근데 24년까지는 오피스만...)

 

재밌는건 분기배당을 한다는점!

 

근데 최근엔 월배당도 하고싶다고함...

 

https://www.ebn.co.kr/news/view/1505811/?sc=Naver 

[단독] SK리츠, 월배당 카드 만지작…국토부 수용 여부 주목

 

 

 

 

 

 

일단 기초자산은 

 

서린빌딩과 sk주유소가있다.

 

서린빌딩은 그냥 빌딩을 산거고 sk주유소 116개는 sk리츠의 자리츠 클린에너지리츠가 가지고있는 것이다.

 

서린빌딩은 마스터리스와 트리플넷이 장점이고 sk주유소는 향후 개발부분이 주요장점으로 꼽힌다.

 

 

*마스터리스란?

부동산 개발업체가 건물을 통째로 임대ㆍ관리하는 사업방식으로, 업체는 건물을 장기임대하고 이를 재임대해 수익을 얻는다. 계약기간 동안 임차인 유치와 건물 관리는 모두 업체의 책임이며, 임대수입은 건물주와 분배한다. 건물주의 경우 마스터 리스 방식으로 아무것도 하지 않고도 안정적인 수입을 올릴 수 있으며, 전문적인 개발업체에 건물과 임차인 관리를 맡길 수 있어 유용하다. 또한 계약 종료 이후에는 건축물의 리모델링 등으로 인한 건물가치 상승 등의 효과도 누릴 수 있다.

 

*트리플넷이란?

쉽게말해서 건물을 쓰는 임차인이 건물유지비를 부담하는 것

 

 

 

 

 

아마 다음 편입자산은 T타워, U타워 SK플래닛 사옥이 되지않을까?(2024년까지...)

 

 

 

 

위치만보면 다들 좋은땅에있기는하다..

 

근데 사실 좋은땅도 중요하지만 임차인이 중요하고 SK가 계속 임차를 해줘야함

 

이건 이따 리스크가서 이야기하고...

 

 

 

차입금 금리가 고정임

 

 

그럼 SK는 왜 지금! 리츠를 상장한것일까?

 

자산유동화라는 좋은말도있겠지만 IPO가 물올랐을 지금 상장을통해 돈을 확 땡기려고했던것은 아닐까라는

 

합리적의심을 해본다. 

 

pre ipo/ipo를 통해서 무려 약 4천억원에 달하는 돈을 끌어당겼다.

 

 

마냥 좋다고만도 안좋다고만도 얘기할 수는 없겠지만 개인적으로는 이러한 대기업의 자산유동화를통해

 

나같은 노비들도 핵심부동산에 투자할 수 있다는 것은 긍정적으로 보여진다.

 

 

 

 

주유소도 토지오염이나 정화책임을 다 임차인 부담으로 하고있다.

 

물론 그럴일이 없어야하긴한데...

 

 

 

 

 

요약해보자면 이렇다. 매입금액은 서린빌딩 1조 30억, 주유소 3300억원정도다.

 

물론 매입가격이 이렇다는것이고 시간이 흐를수록 대지지분의 가격이 오를거라 생각이든다.

 

 

 

 

 

 

 

sk주유소가 어디에 분포되어있나? 이런것도 잘나온다.

 

솔직히 서울이나 경기/인천 이런쪽은 걱정이없겠고...

 

지방광역시도 걱정은없다.

 

문제는 기타인데.. 어찌활용할지는 모르겠다.

 

 

https://www.sedaily.com/NewsView/1ZBN6BMX9V

코람코자산신탁, 서울 알짜 주유소부지 4곳 복합시설로 개발

 

 

주유소를 이렇게 발전시키는 모습으로 볼 수 있겠다.

 

 

 

 

이런식으로 개발한다고도한다.

 

 

 

 

sk리츠는 sk그룹이 보유한 우량자산을 매입

 

sk그룹은 자산매각을통해 투자재원을 확보한다는 스토리를 가지고있음

 

장기적으로 자산규모 10조원의 글로벌 탑티어 복합리츠로 성장할 계획이라는데...

 

현재 시가총액이 9700억이니.. 허허 한 10년뒤 그렇게되려나?

 

 

 

 

 

 

 

일단 오피스 3개가 우선매수협상권 보유자산이고

 

어떤식으로 자산을 취득할지는 모르겠다.

 

유상증자하면 참여해야지...

 

 

 

일단 오피스리츠로만 24년까지 자산편입하고(아마 저 3개가 될듯?)

 

나머지는 물류, IDC 등등 많긴한데 뭐 구체적으로는 잘 모르겠다.

 

걍 SK관련 부동산이지 않을까싶은데...

 

 

 

 

 

 

오피스리츠,IDC리츠,에너지리츠,ICT리츠를 한꺼번에 해보겠다고 하는데

 

사실 SK가 다 하는것들이다.

 

 

 

 

 

분기배당금은 예상으로 54~68원정도 예상

 

 

 

 

1년으로 따졌을시 3.4%~4.3%

 

현재로서는 주가가 그렇게 매력적으로 다가오지않을 수 있으나... 기초자산의 상승이 기대가된다.

 

이는 SK리츠뿐만이 아니라 모든 리츠가 그러하다.

 

 

 

이상 SK리츠를 살펴보았는데 사실 리스크라는게 그냥 따분한 리츠종목이라는것과

 

SK가 어디까지 동행할지가 중요 포인트가 될 것 같다. SK랑 한배에 타고 내릴때 같이 내리면 될 것 같다.

 

SK디앤디플랫폼리츠처럼 또 다른 리츠가 상장할 수 있으니 그것도 리스크겠다.